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五星级酒店过剩后的退出机制

2019-03-16 14:33:41

五星级酒店过剩后的退出机制:Reits?

一些酒店业主萌生退出之意,资产证券化是一种选择;二者的碰撞,令中国酒店信托基金成为可能。

在香港恒隆集团主席陈启宗眼中,酒店行业是一门糟透的生意,而这门生意在中国,正在面临过剩的烦恼。据花样年集团提供的统计数据,年后,中国各地将有上千家的五星级酒店。

目前,绝大多数的五星级酒店投资者未实现赢利,即使经营得好的酒店,其利润也大多被外聘的管理公司拿走。作为房地产开发配套的酒店,更是亏损居多。

一些酒店业主萌生退出之意,资产证券化是一种选择;而另一方面,由于息差的存在,海外资金充裕的房地产信托基金希望能寻找到合适的标的进行投资。二者的碰撞,令中国酒店信托基金成为可能。

酒店资产之重

7月2日,花样年集团与高盈资本宣布,就酒店房地产信托基金(REITs)项目缔结合作联盟。联盟后,高盈资本在外融资,花样年对内收购酒店并运营。高盈集团是一家以投资为主的海外PE,旗下高盈资本主要是对房产、零售、旅游等产业进行直接投资。

花样年酒店管理公司总经理刘军表示,这次合作是看到房地产黄金十年中产生了大量酒店资产面临如何处置的问题,在国外很少有业主只投不卖的,但在国内很少看到卖的。刘军说,中国五星级酒店已经饱和了。目前已经有700家左右,未来三五年还有500家,就是1200家。

一家不愿透露姓名的大型开发商高管人士对本报抱怨,现在很多地方政府出让地块时要求必须配建酒店,但当地实际上没有这种需求或者该地块根本不适合盖酒店。

刘军指出,中国酒店业存在两大问题,是投资超标。以喜来登酒店为例,国外多投资两个亿来建,在中国却高达六亿;其二是商业模式、盈利模式有问题。大部分酒店餐饮营收占到五成,而国外只在两成左右。其三税负很重,作为投资者的业主几无盈利可言。

本报了解到,目前国内包括保利地产旗下的洲际酒店,富力地产、星河地产旗下的丽思卡尔顿酒店,越秀地产旗下的四季酒店,以及碧桂园、恒大地产旗下自有品牌的五星级酒店,均未实现赢利。

高盈集团主席权宁一认为,中国酒店业非常分散,有很多单体酒店,效益较低。我们想做的就是整合分散的资本,然后降低他们的运营、采购和管理成本,特别是他们的财务成本。

权宁一称,酒店业主加入房地产信托基金后,可以提高流动性,并获得一个长远的退出策略,即高盈资本将潜在项目进行打包后,为业主提供资产增值和海外上市的机会。

高盈集团副总裁潘嘉豪表示,加入联盟后对各酒店直接的好处是融资成本下降。单个酒店融资成本可能高达15%左右,联盟后通过高盈资本的海外信托,成本能下降到5%以下。潘嘉豪预计,半年内将完成100亿元人民币左右的募资,首轮会在内地一线城市寻找10~15家酒店,而第二期资金将于一年内投资,预计酒店数量将增至30家。

酒店资产证券化

刘军指出,这个酒店资产处置的过程,实际上是酒店业务资产证券化的过程。

开元酒店式信托已经试水,拟在香港上市。据招股书显示,开元酒店式信托的发售价范围相当于2013年在计及放弃分派的影响前收益率6.5%至7.8%,计及相关影响后的收益率则为7.62%至9.14%。这一收益率在REITs中是相当高的。

但在美联储退出QE预期以及中国流动性收紧的环境下,房地产信托的不确定性升高,6月24日开始的开元酒店式信托认购遭投资者冷对。此时高盈资本进入中国酒店信托是否一个好的时机?对此高盈资本和花样年均认为时机不晚。

据悉,高盈资本信托基金的募集资金来源主要在美国、香港和新加坡市场。海外资本由于息差比国内资本息差高,它愿意进来。高盈资本还与中国建设银行以及中投达成意向,希望国内银行给它解决资金进出问题。首期1亿美金很快就会到位,大部分会在香港以人民币的形式,很多的业主想要引入人民币的资金。刘军透露。

现在香港市场大约有6000亿元人民币存款,却没有那么多好的项目去投资。国内酒店并非都做得不好,比如很多一线城市的酒店做得很不错,业主也想套现。刘军说,高盈资本的顾问是黑石和KKR,相对来说是一个长期持有型投资者,其在内地收购酒店资产后,可能会在长期持有后才退出,而不是一次性套现退出。

目前的问题是,国内酒店业的回报率是否能支撑高盈资本的投资者的要求?李嘉诚发Reits也不超过5%的回报率。刘军称,高盈酒店信托基金收购的都是成熟产品,为了保证后期业务的递增,也会放一些有潜力产品的进来,把财务报表做漂亮。

据介绍,花样年在上述酒店资产证券化过程中扮演的是财务顾问的角色,帮高盈资本前期筛选项目,后期进行管理或监管。目前花样年旗下的酒店资产不会放进来,等成熟一些后再考虑。刘军说,联盟目前倾向于在一线城市寻找合适的酒店标的,其次是热点二线城市。


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